Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью

Оформление недвижимости связано с юридическими рисками: ошибки в документах, споры с продавцом, скрытые обременения, неточные условия договора. Я работаю с такими ситуациями каждый день — сопровождаю сделки от проверки объекта до регистрации прав.

Практикую более 20 лет, работаю лично, без посредников. Помогаю безопасно купить, продать или оформить недвижимость — с учётом вашей конкретной цели и всех правовых тонкостей.

Анна Сидяйкина

Адвокат, член адвокатской коллегии "Бастион" в Москве с регистрационным номером 77/1393

Получить консультацию

20 лет практики
в сфере недвижимости
Гибкий подход — очные и дистанционные консультации
Четкое объяснение ситуации без юридических шаблонов

Какие задачи решаю

Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью в Москве

Работаю с физическими и юридическими лицами как на стороне покупателя, так и на стороне продавца. Помогаю выстроить сделку законно и в ваших интересах.

В рамках сопровождения выполняю:

Правовой аудит объекта

Вторичный рынок, новостройки, ДДУ, переуступка, доли

Проверка правоустанавливающих документов и истории объекта

Анализ схемы сделки, выявление рисков

Составление и проверка договоров

Купли-продажи, аванса, уступки прав, аренды и др.

Контроль за расчетами, подбор безопасной схемы

Ячейка, аккредитив, нотариальный депозит

Сопровождение при подписании и подаче документов в Росреестр

Обжалование отказов и приостановок регистрации

Судебная защита по спорам с недвижимостью

Готовлю правовую позицию, собираю доказательства, веду процесс до исполнения решения. Работаю как с физическими лицами, так и с представителями бизнеса. Если сделка уже вызвала конфликт — подключаюсь на любом этапе.

Веду споры, связанные с:

— признанием права собственности;
— оспариванием сделок, в том числе дарения и купли-продажи;
— наследственными конфликтами по объектам недвижимости;
— разделом совместно нажитого имущества;
— нарушением преимущественного права при продаже долей;
— отказом в регистрации прав или арестом объекта.

Сопровождение сделок с особым контролем рисков

Если вы покупаете объект у дольщика, приобретаете жильё на стадии строительства или участвуете в альтернативной сделке с несколькими квартирами — работаю с повышенным вниманием. Проверяю застройщика, репутацию участников, наличие судебных споров и банкротств, анализирую цепочку переходов прав.

Соблюдаю требования 214-ФЗ, статьи 163 ГК РФ, законодательства о госрегистрации прав и нотариальных сделках. Объясняю, когда оформление у нотариуса обязательно и какие последствия возможны при его игнорировании.

Портфолио

Недвижимость сохранена — суд отказал в сносе самовольной постройки

Троицкий районный суд г. Москвы

Цель иска
Клиент столкнулся с иском о признании принадлежащего ему здания самовольной постройкой и об обязании снести этот объект. Такая ситуация создавала прямой риск утраты недвижимости, поэтому требовалось оперативно защитить интересы клиента в суде.

Позиция адвоката
Адвокат возражал против признания жилого дома самовольной постройкой и его сноса, указав, что земельный участок принадлежит ответчику на праве собственности и имеет ВРИ для ИЖС, а разрешение на строительство для объекта ИЖС не требуется. В суд представлены доказательства, подтверждающие, что возведённый объект по планировочным решениям является индивидуальным жилым домом, а выявленное нарушение относится только к превышению плотности застройки. С учётом заключения судебной землеустроительной и строительно‑технической экспертизы заявлено, что данное нарушение не создаёт угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушает права третьих лиц и является несущественным, что позволяет сохранить постройку и признать право собственности на неё в судебном порядке.

Результат
Суд отказал ДГИ в иске о сносе, признал за клиентом право собственности на жилой дом площадью 413 кв. м и отменил обеспечительные меры (запрет регистрационных действий).

Признана доля наследника — суд выделил часть дома в натуре

Видновский городской суд МО

Цель иска
Клиент обратился за юридической помощью для оформления прав на часть жилого дома, полученную им по наследству. Отсутствие официальной регистрации права собственности препятствовало свободно распоряжаться этой долей имущества, несмотря на фактическое владение изолированной частью дома.

Позиция адвоката
Адвокат обосновал право наследника на оформление собственности на изолированную часть жилого дома и необходимость судебного выдела доли в натуре, поскольку без индивидуализации объекта невозможно зарегистрировать право и распоряжаться им. В суд представлены доказательства принятия наследства, документы на объект, а также технические материалы, подтверждающие возможность выдела доли без несоразмерного ущерба остальному имуществу.

Результат
Суд удовлетворил требования: признал за наследником право собственности на выделенную в натуре изолированную часть жилого дома (жилое помещение) и указал, что решение является основанием для государственной регистрации права в ЕГРН.

Отказ Росреестра отменён — суд обязал зарегистрировать право

Видновский городской суд МО

Цель иска
Клиент столкнулся с отказом Управления Росреестра в совершении регистрационных действий, необходимых для оформления права собственности. Такой отказ препятствовал реализации законных прав клиента на имущество и потребовал обжалования в судебном порядке.

Позиция адвоката
Адвокат оспорил отказ Росреестра в кадастровом учёте и государственной регистрации права на вновь созданный жилой дом, указав, что заявителем представлен полный комплект документов для упрощённой регистрации по ч. 12 ст. 70 Закона № 218-ФЗ (технический план, правоустанавливающие документы на участок, госпошлина и др.). Отдельно было подчеркнуто, что проверка соблюдения минимальных отступов от границ земельного участка не относится к компетенции органа регистрации прав и не может служить основанием для приостановления/отказа, что подтверждается разъяснениями Росреестра. Также указано на необоснованность требования о согласовании строительства на участке с особыми условиями использования территорий, поскольку для ИЖС/ЛПХ согласование в ряде случаев не требуется, а замечания к техническому плану были устранены путём представления дополнительного технического плана.

Результат
Суд признал отказ Росреестра незаконным и обязал провести кадастровый учёт и государственную регистрацию права собственности на жилой дом на основании поданного заявления и представленных документов (с учётом дополнений).

Налоговая нагрузка снижена — помещение исключено из кадастрового перечня

Московский городской суд

Цель иска
Иск был направлен на исключение помещения из перечня объектов, по которым налоговая база определяется по кадастровой стоимости, поскольку включение объекта в перечень влекло завышенную налоговую нагрузку.

Позиция адвоката
Адвокат указал, что включение помещения в перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости, произведено при отсутствии обязательного регионального критерия: суммарная площадь нежилых помещений в многоквартирном доме не превышает 3 000 кв. м. Подчёркнуто, что даже при наличии акта фактического использования помещения этот документ не заменяет установленное законом условие включения объекта в перечень; следовательно, пункт перечня нарушает права налогоплательщика и подлежит признанию недействующим.

Результат
Суд признал недействующим пункт перечня объектов, в отношении которых налоговая база определяется по кадастровой стоимости, с 01.01.2024, и взыскал с ответчика расходы по уплате государственной пошлины.

Границы участка установлены — суд устранил пересечения в ЕГРН

Одинцовский городской суд МО

Цель иска
Клиент столкнулся с невозможностью оформить право на земельный участок из-за пересечения границ его участка с соседними по данным кадастра. Ситуация потребовала обращения в суд, чтобы установить точные границы участка и исправить ошибочные сведения в ЕГРН.

Позиция адвоката
Адвокат обосновал, что пересечение границ земельных участков в ЕГРН является кадастровой ошибкой, препятствующей оформлению прав клиента, и подлежит устранению в судебном порядке. В подтверждение фактических границ были представлены правоустанавливающие документы, кадастровые сведения, межевой план и результаты землеустроительных работ. Адвокат указал на необходимость установления судом координат характерных точек границы участка клиента и возложения обязанности на уполномоченный орган внести корректные сведения в ЕГРН, исключив пересечения с соседними участками.

Результат
Суд установил границы земельного участка клиента, подтвердил координаты характерных точек и обязал внести изменения в сведения ЕГРН, устранив пересечения с соседними участками.

Сохранены жилищные права — суд отказал в признании нанимателем по соцнайму

Чертановский районный суд г. Москвы

Цель иска
Истец в рамках жилищного спора требовал признать себя нанимателем муниципальной квартиры по договору социального найма. Для нашего клиента было принципиально важно сохранить свои жилищные права и не допустить незаконного изменения статуса проживания.

Позиция адвоката
Адвокат указал, что для признания лица нанимателем по договору социального найма необходимо подтвердить законность вселения и приобретение статуса члена семьи нанимателя. Было заявлено, что одних фактов проживания и оплаты коммунальных услуг недостаточно, если отсутствуют доказательства согласия нанимателя и соблюдения порядка вселения. Также представлены возражения о недопустимости изменения договора соцнайма без установления юридически значимых обстоятельств.

Результат
Суд отказал в удовлетворении требований о признании истца нанимателем и включении в договор социального найма.

Сохранена доля в квартире — суд отказал в принудительном выкупе

Перовский районный суд г. Москвы

Цель иска
Истец потребовал признать долю клиента в праве собственности на квартиру незначительной, прекратить право собственности клиента на эту долю и взыскать денежную компенсацию. Таким образом, оппонент фактически добивался принудительного выкупа доли, что лишило бы клиента его собственности в квартире.

Позиция адвоката
Адвокат возражал против принудительного прекращения права собственности на долю, указывая, что применение п. 4 ст. 252 ГК РФ возможно только в исключительных случаях при наличии совокупности условий: незначительность доли, невозможность её реального выдела и отсутствие у собственника существенного интереса в использовании жилья. Подчёркнуто, что ответчик является несовершеннолетней, другого жилого помещения в собственности не имеет и проживает в квартире с рождения, что подтверждает наличие существенного интереса в пользовании спорным жилым помещением.

Результат
Суд отказал в признании доли 1/9 незначительной и в принудительном выкупе доли с выплатой компенсации.