Юридическая помощь по недвижимости и жилищным вопросам
Оформление недвижимости связано с юридическими рисками: ошибки в документах, споры с продавцом, скрытые обременения, неточные условия договора. Я работаю с такими ситуациями каждый день — сопровождаю сделки от проверки объекта до регистрации прав. Практикую более 20 лет, работаю лично, без посредников. Помогаю безопасно купить, продать или оформить недвижимость — с учётом вашей конкретной цели и всех правовых тонкостей.
Оказываю юридическое сопровождение сделок с недвижимостью в Москве и по регионам. Работаю с физическими и юридическими лицами. В рамках сопровождения выполняю:
- правовой аудит объекта (вторичный рынок, новостройки, ДДУ, переуступка, доли);
- проверку правоустанавливающих документов и истории объекта;
- анализ схемы сделки, выявление рисков;
- составление и проверку договоров (купли-продажи, аванса, уступки прав, аренды и др.);
- контроль за расчетами, подбор безопасной схемы (ячейка, аккредитив, нотариальный депозит);
- сопровождение при подписании и подаче документов в Росреестр;
- обжалование отказов и приостановок регистрации.
Работаю как на стороне покупателя, так и на стороне продавца. Помогаю выстроить сделку законно и в ваших интересах.
Если сделка уже вызвала конфликт — подключаюсь на любом этапе. Веду споры, связанные с:
- признанием права собственности;
- оспариванием сделок, в том числе дарения и купли-продажи;
- наследственными конфликтами по объектам недвижимости;
- разделом совместно нажитого имущества;
- нарушением преимущественного права при продаже долей;
- отказом в регистрации прав или арестом объекта.
Готовлю правовую позицию, собираю доказательства, веду процесс до исполнения решения. Работаю как с физическими лицами, так и с представителями бизнеса.
Если вы покупаете объект у дольщика, приобретаете жильё на стадии строительства или участвуете в альтернативной сделке с несколькими квартирами — работаю с повышенным вниманием. Проверяю застройщика, репутацию участников, наличие судебных споров и банкротств, анализирую цепочку переходов прав.
Соблюдаю требования 214-ФЗ, статьи 163 ГК РФ, законодательства о госрегистрации прав и нотариальных сделках. Объясняю, когда оформление у нотариуса обязательно и какие последствия возможны при его игнорировании.
Цена юридического сопровождения сделки зависит от объёма работы и сложности ситуации. На первичной консультации я изучаю документы, объясняю возможные риски и даю предварительную оценку. После этого вы принимаете решение о дальнейшем взаимодействии.
Почему обращаются ко мне
- работаю лично, без передачи дел помощникам;
- 20 лет практики в сфере недвижимости, семейных и наследственных дел;
- объясняю без юридических шаблонов, всё по сути;
- подключаюсь к работе быстро, в том числе дистанционно;
- сохраняю конфиденциальность.
Отправьте документы или кратко опишите ситуацию через форму на сайте. Я свяжусь с вами, изучу документы, предложу понятные шаги. Сделка с недвижимостью — это не просто подписание договора, а процесс, в котором важна точность. Моя задача — чтобы этот процесс прошёл спокойно и безопасно для вас.
Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью
Какие задачи решаю
Судебная защита по спорам с недвижимостью
Сопровождение сделок с особым контролем рисков
Стоимость и порядок работы
Как начать работу
Сопровождение сделок с недвижимостью приобретает ключевое значение, когда речь идет о приобретении дома, квартиры или коммерческой недвижимости. Оно обеспечивает защиту сторон от ошибок в оформлении документов и обмана со стороны мошенников.
Что включает в себя юридическое сопровождение сделки с недвижимостью?
Юридическая консультация. Подробное руководство по вопросам покупки и продажи недвижимости.
Подготовка Правового заключения. Этот документ подтверждает, что вы соблюдали надлежащую осмотрительность при покупке недвижимости.
Проверка документов. Проверка правоустанавливающих документов недвижимости.
Переговоры и анализ схемы сделки. Проведение переговоров и анализ предложений других сторон по сделке.
Подготовка договоров. Написание договоров купли-продажи, авансовых договоров и других необходимых документов.
Организация безопасных расчетов. Обеспечение безопасности финансовых операций в рамках сделки.
Сопровождение от начала до конца. Поддержка в проведении сделки от первых переговоров до получения денег или недвижимости.
Сделка с недвижимостью всегда несет риски, и важно уметь их опознавать, защищать себя от них и снижать их последствия для каждой стороны сделки.
Риски при покупке квартиры на вторичном рынке:
Нарушение прав несовершеннолетних. Ошибки при оформлении документов, связанные с детьми, прописанными, но не являющимися собственниками квартиры.
Нарушения прав наследников. Проблемы с наследованием по завещанию или по закону.
Нарушения прав третьих лиц. Отсутствие согласия на сделку от различных сторон, таких как супруги, получатели ренты и т.д.
Нарушение преимущественного права покупки. Проблемы, связанные с покупкой комнат или долей квартир.
Недееспособность одного из участников сделки. Ситуации, когда один из продавцов или покупателей не способен понимать значение своих действий.
Ошибки при приватизации. Проблемы, связанные с правами отказавшихся от приватизации жилья.
Приобретение квартиры по договору долевого участия (ДДУ)
может быть связано с рядом рисков, которые важно учитывать:
Нарушение сроков строительства и сдачи дома. Это может привести к заморозке строительства на неопределенный срок или к задержке в получении готового жилья.
Банкротство застройщика. В случае банкротства застройщика, реализация проекта строительства может быть остановлена, и покупатель рискует потерять вложенные средства.
Покупка квартиры у дольщика по переуступке прав. Это связано с возможными ограничениями и рисками в правах покупателя, особенно когда закон о защите прав дольщиков не соблюдается.
Покупка жилья в обход ФЗ-214. Это может существенно ограничить права покупателя на получение оплаченной квартиры и привести к несоответствию переданных прав.
Ненадлежащее качество жилья. Возможные проблемы с качеством передаваемой в эксплуатацию недвижимости.
Согласно статье 163 ГК РФ, сделки, которые вызывают изменение прав на имущество, подлежат государственной регистрации и должны быть нотариально удостоверены, если это предусмотрено законом или соглашением сторон.
Важно отметить, что нотариальное удостоверение сделки может быть обусловлено соглашением сторон. Нотариус не имеет права отказать в удостоверении сделки, соответствующей закону.
В случае несоблюдения нотариальной формы сделки, указанной законом как обязательную, это может привести к недействительности самой сделки и отсутствию правовых последствий ее заключения.
Приведу примеры сделок и документов, которые по общему правилу требуют нотариального удостоверения в соответствии с законодательством РФ:
Доверенность. Нотариальное удостоверение необходимо для доверенностей, разрешающих совершение сделок, требующих нотариальной формы, подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также отмену доверенности, удостоверенной нотариально.
Договоры. Нотариальное удостоверение обязательно для договоров ренты, инвестиционного товарищества, распоряжения правами на имущество, подлежащими государственной регистрации, а также по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость и договор ипотеки этих долей.
Производные договоры. Если основной договор удостоверен нотариально, производные от него соглашения, такие как предварительные договоры, соглашения об уступке требования или договоры залога, также должны быть удостоверены нотариально.
Корпоративные сделки. В корпоративных отношениях, сделки по отчуждению долей в уставном капитале ООО или в складочном капитале хозяйственного партнерства, включая передачу доли в уставном капитале ООО в качестве отступного, обычно требуют нотариального удостоверения.
Важно отметить, что нотариальное удостоверение требуется для сделок, указанных в законодательстве, даже если сама форма не подразумевает обязательного участия нотариуса.
Основные статьи и законы, касающиеся данной ситуации: 185.1, 187, 188, 584, 8.1, 429, 389, 339 ГК РФ; ст. 42 Закона о госрегистрации недвижимости; ст. 21 Закона об ООО, ст. 12 Закона о хозяйственных партнерствах; п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 № 6.
Действия или решения Росреестра, включая его территориальные органы, могут быть оспорены как в досудебном, так и судебном порядке. Росреестр выполняет различные функции, такие как кадастровый учет, госрегистрация прав на недвижимость и земельный контроль.
Процедуры обжалования различаются в зависимости от характера действий.
Например, решение о приостановке кадастрового учета может быть обжаловано в досудебном порядке, если определенные критерии выполнены.
Общий порядок обжалования решений подразумевает обращение в суд. Если ваши предпринимательские права затронуты, обжалование происходит в соответствии с главой 24 АПК РФ, иначе – в соответствии с главой 22 КАС РФ.
Уведомление о приостановке кадастрового учета или госрегистрации прав можно обжаловать в апелляционной комиссии или через суд. Вам необходимо ознакомиться с причинами приостановки, указанными в уведомлении. Если вы не согласны с указанными причинами, вы можете обратиться:
В апелляционную комиссию при органе регистрации прав – в случае приостановки (согласно ч. 9 ст. 26 указанного Закона и ч. 1 ст. 26.1 Закона о кадастровой деятельности) следующих процессов:
Кадастровый учет, если он проводится без одновременной государственной регистрации прав.
Кадастровый учет и государственная регистрация прав, если причиной приостановления служат отсутствующие документы, необходимые для проведения кадастрового учета.
Строго соблюдайте указанные основания при обращении в комиссию. Обратите внимание, что комиссия принимает обращения только в случаях, когда учет и (или) государственная регистрация приостановлены по причинам, перечисленным в ч. 9 ст. 26 названного Закона.
В суд (ч. 12 ст. 29 Закона о госрегистрации недвижимости).
Отметим, что при обжаловании в апелляционной комиссии, необходимо сначала обратиться в эту комиссию, а уже затем, при необходимости, обратиться в суд (согласно ч. 1 ст. 26.1 Закона о кадастровой деятельности).
Отказ в госрегистрации прав на недвижимость может быть обжалован в общем порядке через суд.
По общему правилу, при использовании недвижимости в предпринимательской деятельности организации, необходимо обращаться в арбитражный суд. В случае, если имущество принадлежит некоммерческой организации и используется в некоммерческой деятельности, рекомендуется обращаться в районный суд (согласно ст. 19, ч. 1 и 5 ст. 218 КАС РФ).
Срок для обращения в суд – три месяца с момента, когда стали известны нарушения ваших прав (согласно ч. 4 ст. 198 АПК РФ). Срок будет рассчитываться с момента получения уведомления об отказе в госрегистрации прав на недвижимость.
Оспаривание действий или бездействия должностных лиц Росреестра возможно как в досудебном, так и в судебном порядке. Однако порядок обжалования зависит от конкретных функций, выполняемых Росреестром в каждом случае.
Процедуры обжалования различаются в зависимости от характера действий.
Например, решение о приостановке кадастрового учета может быть обжаловано в досудебном порядке, если определенные критерии выполнены.
Общий порядок обжалования решений подразумевает обращение в суд. Если ваши предпринимательские права затронуты, обжалование происходит в соответствии с главой 24 АПК РФ, иначе – в соответствии с главой 22 КАС РФ.
Уведомление о приостановке кадастрового учета или госрегистрации прав можно обжаловать в апелляционной комиссии или через суд. Вам необходимо ознакомиться с причинами приостановки, указанными в уведомлении. Если вы не согласны с указанными причинами, вы можете обратиться:
В апелляционную комиссию при органе регистрации прав – в случае приостановки (согласно ч. 9 ст. 26 указанного Закона и ч. 1 ст. 26.1 Закона о кадастровой деятельности) следующих процессов:
Кадастровый учет, если он проводится без одновременной государственной регистрации прав.
Кадастровый учет и государственная регистрация прав, если причиной приостановления служат отсутствующие документы, необходимые для проведения кадастрового учета.
Строго соблюдайте указанные основания при обращении в комиссию. Обратите внимание, что комиссия принимает обращения только в случаях, когда учет и (или) государственная регистрация приостановлены по причинам, перечисленным в ч. 9 ст. 26 названного Закона.
В суд (ч. 12 ст. 29 Закона о госрегистрации недвижимости).
Отметим, что при обжаловании в апелляционной комиссии, необходимо сначала обратиться в эту комиссию, а уже затем, при необходимости, обратиться в суд (согласно ч. 1 ст. 26.1 Закона о кадастровой деятельности).
Отказ в госрегистрации прав на недвижимость может быть обжалован в общем порядке через суд.
По общему правилу, при использовании недвижимости в предпринимательской деятельности организации, необходимо обращаться в арбитражный суд. В случае, если имущество принадлежит некоммерческой организации и используется в некоммерческой деятельности, рекомендуется обращаться в районный суд (согласно ст. 19, ч. 1 и 5 ст. 218 КАС РФ).
Срок для обращения в суд – три месяца с момента, когда стали известны нарушения ваших прав (согласно ч. 4 ст. 198 АПК РФ). Срок будет рассчитываться с момента получения уведомления об отказе в госрегистрации прав на недвижимость.
Оспаривание действий или бездействия должностных лиц Росреестра возможно как в досудебном, так и в судебном порядке. Однако порядок обжалования зависит от конкретных функций, выполняемых Росреестром в каждом случае.
Оспаривание сделок с недвижимостью – это процедура, которая используется для признания недействительности сделки (например, обмен или продажа недвижимости). Это может произойти в случае обнаружения мошенничества, нарушения прав или процедур при оформлении сделки.
При совершении сделок с недвижимостью важно убедиться в ее чистоте. Для этого нужно проверить документы и сведения о недвижимости, убедиться в дееспособности и правоспособности участников сделки. Необходимо получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) для убеждения в собственности продавца и отсутствии ограничений на недвижимость.
Также рекомендуется получить:
Нотариальная доверенность – основной документ, удостоверяющий полномочия представителя. В случае продажи квартиры по доверенности рекомендуется проверить ее действительность в нотариальной палате.
Если квартира была приобретена в период брака, потребуется согласие супруга на отчуждение квартиры (п. 3 ст. 35 СК РФ). Эта сделка оспорима, и супруг вправе признать ее недействительной в течение года.
Сделка может быть признана недействительной по ряду причин, таких как нарушение закона, целей правопорядка, обмана и других. Основания для этого могут быть разными, и сделка может быть либо ничтожной (абсолютно недействительной), либо оспоримой (подлежащей признанию недействительной).
Недействительные сделки должны быть признаны судом. В частности, оспоримые сделки должны быть оспорены в течение определенных сроков, которые регламентируются законом.
Следует отметить возможность оспаривания сделок в процедуре банкротства физического лица. Это важно учитывать при заключении сделок в определенные периоды.
Статьи и законы, на которые можно опираться при оспаривании сделок с недвижимостью:
Гражданский кодекс РФ: п. 1 ст. 166, п. 2 ст. 167, ст. 170, ст. 179, п. 1 и п. 2 ст. 181.
Закон о банкротстве: статьи 61.2, 61.3, 75.
Оспаривание сделок является важной процедурой для защиты интересов при совершении сделок с недвижимостью.
При совершении сделок с недвижимостью важно убедиться в ее чистоте. Для этого нужно проверить документы и сведения о недвижимости, убедиться в дееспособности и правоспособности участников сделки. Необходимо получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) для убеждения в собственности продавца и отсутствии ограничений на недвижимость.
Также рекомендуется получить:
- Документы технического учета (экспликацию и поэтажный план).
- Выписку из домовой книги, которую можно получить в МФЦ.
- Документы, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам.
Нотариальная доверенность – основной документ, удостоверяющий полномочия представителя. В случае продажи квартиры по доверенности рекомендуется проверить ее действительность в нотариальной палате.
Если квартира была приобретена в период брака, потребуется согласие супруга на отчуждение квартиры (п. 3 ст. 35 СК РФ). Эта сделка оспорима, и супруг вправе признать ее недействительной в течение года.
Сделка может быть признана недействительной по ряду причин, таких как нарушение закона, целей правопорядка, обмана и других. Основания для этого могут быть разными, и сделка может быть либо ничтожной (абсолютно недействительной), либо оспоримой (подлежащей признанию недействительной).
Недействительные сделки должны быть признаны судом. В частности, оспоримые сделки должны быть оспорены в течение определенных сроков, которые регламентируются законом.
Следует отметить возможность оспаривания сделок в процедуре банкротства физического лица. Это важно учитывать при заключении сделок в определенные периоды.
Статьи и законы, на которые можно опираться при оспаривании сделок с недвижимостью:
Гражданский кодекс РФ: п. 1 ст. 166, п. 2 ст. 167, ст. 170, ст. 179, п. 1 и п. 2 ст. 181.
Закон о банкротстве: статьи 61.2, 61.3, 75.
Оспаривание сделок является важной процедурой для защиты интересов при совершении сделок с недвижимостью.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является ключевым органом управления этим домом (ч. 1 ст. 44 ЖК РФ). Оно собирается для обсуждения важных вопросов и принятия решений по повестке дня.
Решения, принимаемые квалифицированным большинством (не менее 2/3 голосов), включают в себя вопросы о реконструкции дома, о размере взносов на капитальный ремонт, о взятии кредитов на ремонт, о пользовании общим имуществом, а также другие вопросы, перечисленные в законе о многоквартирных домах.
Некоторые решения, принятые большинством более 50% голосов, включают в себя выбор формирования фонда капитального ремонта и создание товарищества собственников жилья в одном доме.
Если решение принимается без необходимого квалифицированного большинства, это может быть оспорено. Например, если оно принято по вопросу, не включенному в повестку дня, или при отсутствии необходимого кворума.
Также решение собрания может быть признано незаконным, если были нарушены процедуры созыва собрания, полномочия лица, выступавшего от имени участника, или равенство прав участников собрания.
Однако решение не может быть признано недействительным, если голосование лица не имело возможности повлиять на результат или если это решение несет небольшие последствия для данного лица (п. 4 ст. 181.4 ГК РФ).
Обратите внимание, что приведенный перечень оснований ничтожности решения собрания является исчерпывающим, определенным в законе о гражданском кодексе РФ.
Искажения или несущественные нарушения, выявленные в ходе проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, могут быть признаны судом. Например, указание в протоколе о заочной форме голосования вместо заочно-очной, или отсутствие в протоколе сведений о дополнениях к финансовому плану, которые были утверждены членами товарищества собственников жилья (ТСЖ).
При подсчете кворума и голосов учитываются голоса собственников помещений в многоквартирном доме, их представителей и лиц, получивших помещения по документам о передаче, таким как передаточный акт. Участие застройщика возможно до передачи помещений, если он имеет право собственности на нереализованные помещения.
Истец, собственник помещения в многоквартирном доме, имеет право обжаловать в суде решение общего собрания, если он не участвовал в этом собрании или голосовал против этого решения. Основаниями для оспаривания решения могут быть нарушение его прав и интересов, или несоблюдение требований закона о предоставлении информации о собрании.
Исковое заявление об оспаривании решения общего собрания подается в суд по месту нахождения ответчика или месту жительства истца. Сроки для подачи иска варьируются, но обычно это шесть месяцев со дня узнавания о принятом решении или два года со дня обнародования информации о решении.
О спорах по признанию решения недействительным важно сообщить заблаговременно другим собственникам помещений в многоквартирном доме. Общедоступность информации о принятом решении предполагается, если нет доказательств обратного. Истцу необходимо доказать невыполнение требований по размещению информации о решении для успешного рассмотрения дела.
Следует отметить, что ответчиками могут быть собственники, инициировавшие проведение собрания, или юридические лица, использующие общее имущество многоквартирного дома на основании оспариваемого решения.
Такие юридические тонкости подробно описаны в статьях: 181.4, 181.5 ГК РФ; ст. 44 и 46 ЖК РФ, ст. 24 и 28 ГПК РФ).
Решения, принимаемые квалифицированным большинством (не менее 2/3 голосов), включают в себя вопросы о реконструкции дома, о размере взносов на капитальный ремонт, о взятии кредитов на ремонт, о пользовании общим имуществом, а также другие вопросы, перечисленные в законе о многоквартирных домах.
Некоторые решения, принятые большинством более 50% голосов, включают в себя выбор формирования фонда капитального ремонта и создание товарищества собственников жилья в одном доме.
Если решение принимается без необходимого квалифицированного большинства, это может быть оспорено. Например, если оно принято по вопросу, не включенному в повестку дня, или при отсутствии необходимого кворума.
Также решение собрания может быть признано незаконным, если были нарушены процедуры созыва собрания, полномочия лица, выступавшего от имени участника, или равенство прав участников собрания.
Однако решение не может быть признано недействительным, если голосование лица не имело возможности повлиять на результат или если это решение несет небольшие последствия для данного лица (п. 4 ст. 181.4 ГК РФ).
Обратите внимание, что приведенный перечень оснований ничтожности решения собрания является исчерпывающим, определенным в законе о гражданском кодексе РФ.
Искажения или несущественные нарушения, выявленные в ходе проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, могут быть признаны судом. Например, указание в протоколе о заочной форме голосования вместо заочно-очной, или отсутствие в протоколе сведений о дополнениях к финансовому плану, которые были утверждены членами товарищества собственников жилья (ТСЖ).
При подсчете кворума и голосов учитываются голоса собственников помещений в многоквартирном доме, их представителей и лиц, получивших помещения по документам о передаче, таким как передаточный акт. Участие застройщика возможно до передачи помещений, если он имеет право собственности на нереализованные помещения.
Истец, собственник помещения в многоквартирном доме, имеет право обжаловать в суде решение общего собрания, если он не участвовал в этом собрании или голосовал против этого решения. Основаниями для оспаривания решения могут быть нарушение его прав и интересов, или несоблюдение требований закона о предоставлении информации о собрании.
Исковое заявление об оспаривании решения общего собрания подается в суд по месту нахождения ответчика или месту жительства истца. Сроки для подачи иска варьируются, но обычно это шесть месяцев со дня узнавания о принятом решении или два года со дня обнародования информации о решении.
О спорах по признанию решения недействительным важно сообщить заблаговременно другим собственникам помещений в многоквартирном доме. Общедоступность информации о принятом решении предполагается, если нет доказательств обратного. Истцу необходимо доказать невыполнение требований по размещению информации о решении для успешного рассмотрения дела.
Следует отметить, что ответчиками могут быть собственники, инициировавшие проведение собрания, или юридические лица, использующие общее имущество многоквартирного дома на основании оспариваемого решения.
Такие юридические тонкости подробно описаны в статьях: 181.4, 181.5 ГК РФ; ст. 44 и 46 ЖК РФ, ст. 24 и 28 ГПК РФ).
Процесс раздела имущества, находящегося в долевой собственности, регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации. Согласно статье 252 этого кодекса, имущество, которое принадлежит нескольким владельцам, может быть поделено между ними по их договоренности или выделено каждому из них его доля.
Если участники долевой собственности не могут договориться о разделе или выделе доли, любой из них может обратиться в суд с требованием выделить его долю. В случаях, когда доля владельца незначительна и невозможно ее выделить, суд может обязать других участников выплатить ему компенсацию.
Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 года № 8 (п. 36) разъясняет, что при невозможности раздела имущества между всеми участниками общей собственности или выделе доли одному или нескольким из них, суд может обязать остальных участников выплатить компенсацию.
Решение о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, принимается судом на основе представленных доказательств. Целью раздела является прекращение общей собственности и обеспечение возможности бывшим сособственникам свободно распоряжаться выделенным имуществом с учетом их нуждаемости и интересов.
Раздел имущества может осуществляться внесудебно, если все участники готовы к обсуждению условий раздела и могут достичь соглашения по выделу долей каждому из них. В таком соглашении указываются характеристики имущества, его адрес и порядок раздела.
Если участники долевой собственности не могут договориться о разделе или выделе доли, любой из них может обратиться в суд с требованием выделить его долю. В случаях, когда доля владельца незначительна и невозможно ее выделить, суд может обязать других участников выплатить ему компенсацию.
Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 года № 8 (п. 36) разъясняет, что при невозможности раздела имущества между всеми участниками общей собственности или выделе доли одному или нескольким из них, суд может обязать остальных участников выплатить компенсацию.
Решение о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, принимается судом на основе представленных доказательств. Целью раздела является прекращение общей собственности и обеспечение возможности бывшим сособственникам свободно распоряжаться выделенным имуществом с учетом их нуждаемости и интересов.
Раздел имущества может осуществляться внесудебно, если все участники готовы к обсуждению условий раздела и могут достичь соглашения по выделу долей каждому из них. В таком соглашении указываются характеристики имущества, его адрес и порядок раздела.
Граждане и юридические лица становятся владельцами имущества через наследство, реорганизацию компании или с помощью сделок, таких как купля-продажа, мены, дарение или другие соглашения об отчуждении этого имущества.
Для устранения сомнений в принадлежности права собственности и получения правовой защиты граждане, физические и юридические лица могут обратиться в суд с иском о признании своего права собственности. Признание права собственности является способом защиты гражданских прав, и его удовлетворение зависит от предоставления доказательств возникновения соответствующего права (ст. 12 ГК РФ).
Перечень случаев, когда подаются иски о признании права собственности:
Право собственности на недвижимость возникает с момента государственной регистрации в едином государственном реестре (ЕГРН). Суды рассматривают споры о праве собственности и других вещных прав в соответствии с законодательством о Гражданском и Арбитражном процессуальном кодексах РФ, устанавливающими порядок подсудности дел о правах на недвижимое имущество.
Иски о праве на недвижимость подсудны суду по месту нахождения этого имущества, что определено законами о гражданском и арбитражном процессуальных кодексах (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ и ч. 1 ст. 38 АПК РФ).
Для устранения сомнений в принадлежности права собственности и получения правовой защиты граждане, физические и юридические лица могут обратиться в суд с иском о признании своего права собственности. Признание права собственности является способом защиты гражданских прав, и его удовлетворение зависит от предоставления доказательств возникновения соответствующего права (ст. 12 ГК РФ).
Перечень случаев, когда подаются иски о признании права собственности:
- Отсутствие правоустанавливающих документов.
- Банкротство застройщика.
- Ликвидация организации, владевшей недвижимостью.
- Наследование без соответствующих оформленных документов.
- Упущенный срок принятия наследства по уважительным причинам.
- Самовольная постройка или реконструкция недвижимости.
- Раздел совместно нажитого имущества при разводе супругов.
Право собственности на недвижимость возникает с момента государственной регистрации в едином государственном реестре (ЕГРН). Суды рассматривают споры о праве собственности и других вещных прав в соответствии с законодательством о Гражданском и Арбитражном процессуальном кодексах РФ, устанавливающими порядок подсудности дел о правах на недвижимое имущество.
Иски о праве на недвижимость подсудны суду по месту нахождения этого имущества, что определено законами о гражданском и арбитражном процессуальных кодексах (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ и ч. 1 ст. 38 АПК РФ).
Снятие с регистрационного учета (или выписка) граждан России происходит по нескольким основаниям, определенным в Правилах регистрации и снятия граждан РФ с учета. Органы регистрационного учета осуществляют снятие с регистрационного учета по месту жительства в случае:
Изменения места жительства – осуществляется по заявлению гражданина о регистрации по новому месту жительства или о снятии его с учета по старому месту. При регистрации по новому адресу, если гражданин не снялся с учета по предыдущему адресу, орган учета обязан в течение 3 дней уведомить о смене адреса орган учета по старому месту.
Признания безвестно отсутствующим – на основании решения суда.
Смерти или признания умершим решением суда. Это основывается на свидетельстве о смерти, оформленном в соответствии с законом.
Выселения из жилого помещения или утраты права пользования – происходит на основании решения суда.
Обнаружения несоответствующих действительности сведений или документов. Основывается на решении суда о неправомерных действиях должностных лиц или факте фиктивной регистрации гражданина.
Некоторые категории граждан, такие как отказавшиеся от приватизации, несовершеннолетние, лица на алиментном обеспечении и другие, не могут быть выселены. Существует перечень лиц, защищенных законом от выселения через суд, включая тех, кто был ошибочно признан умершим, лица, указанные в завещании как получатели наследуемой квартиры и другие.
Тем не менее, такую квартиру можно продать другому человеку в соответствии со статьей 460 ГК РФ. При заключении договора купли-продажи обязательно указываются все зарегистрированные в квартире граждане. Покупателя также обязательно предупреждают о наличии жильцов в данной квартире.
Для того, чтобы осуществить утрату права пользования жилым помещением, находящимся в собственности, существует несколько сценариев:
Прекращение семейных отношений с собственником квартиры. При этом право пользования этой квартирой членами семьи собственника утрачивается, если не установлено иное соглашением собственника с бывшим членом семьи или судебным решением (ч. 4,5 ст. 31, ч. 1 ст. 35 ЖК РФ; п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14).
Переход права собственности на квартиру к новому собственнику. При этом право пользования жилым помещением бывшими членами семьи прежнего собственника прекращается. Новый собственник вправе потребовать прекращения права пользования квартирой, если приобрел ее с проживающими в ней посторонними лицами (п. 2 ст. 292 ГК РФ; ч. 4,5 ст. 31, ч. 1 ст. 35 ЖК РФ; п. 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 14).
Утрата права пользования жилым помещением по договору социального найма возможна в следующих случаях:
Важно учитывать, что положения части 4 статьи 31 ЖК РФ не распространяются на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что на момент приватизации указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, приватизировавшим его, если иное не предусмотрено законом или договором.
Кроме того, спорные жилищные отношения, возникающие из договоров, подпадают под общий трехлетний срок исковой давности, согласно статье 196 ГК РФ.
Изменения места жительства – осуществляется по заявлению гражданина о регистрации по новому месту жительства или о снятии его с учета по старому месту. При регистрации по новому адресу, если гражданин не снялся с учета по предыдущему адресу, орган учета обязан в течение 3 дней уведомить о смене адреса орган учета по старому месту.
Признания безвестно отсутствующим – на основании решения суда.
Смерти или признания умершим решением суда. Это основывается на свидетельстве о смерти, оформленном в соответствии с законом.
Выселения из жилого помещения или утраты права пользования – происходит на основании решения суда.
Обнаружения несоответствующих действительности сведений или документов. Основывается на решении суда о неправомерных действиях должностных лиц или факте фиктивной регистрации гражданина.
Некоторые категории граждан, такие как отказавшиеся от приватизации, несовершеннолетние, лица на алиментном обеспечении и другие, не могут быть выселены. Существует перечень лиц, защищенных законом от выселения через суд, включая тех, кто был ошибочно признан умершим, лица, указанные в завещании как получатели наследуемой квартиры и другие.
Тем не менее, такую квартиру можно продать другому человеку в соответствии со статьей 460 ГК РФ. При заключении договора купли-продажи обязательно указываются все зарегистрированные в квартире граждане. Покупателя также обязательно предупреждают о наличии жильцов в данной квартире.
Для того, чтобы осуществить утрату права пользования жилым помещением, находящимся в собственности, существует несколько сценариев:
Прекращение семейных отношений с собственником квартиры. При этом право пользования этой квартирой членами семьи собственника утрачивается, если не установлено иное соглашением собственника с бывшим членом семьи или судебным решением (ч. 4,5 ст. 31, ч. 1 ст. 35 ЖК РФ; п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14).
Переход права собственности на квартиру к новому собственнику. При этом право пользования жилым помещением бывшими членами семьи прежнего собственника прекращается. Новый собственник вправе потребовать прекращения права пользования квартирой, если приобрел ее с проживающими в ней посторонними лицами (п. 2 ст. 292 ГК РФ; ч. 4,5 ст. 31, ч. 1 ст. 35 ЖК РФ; п. 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 14).
Утрата права пользования жилым помещением по договору социального найма возможна в следующих случаях:
- При лишении родительских прав.
- При выезде нанимателя и членов его семьи на другое место жительства.
- При невнесении платы за жилье или коммунальные услуги.
- При использовании жилого помещения не по назначению и других случаях.
Важно учитывать, что положения части 4 статьи 31 ЖК РФ не распространяются на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что на момент приватизации указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, приватизировавшим его, если иное не предусмотрено законом или договором.
Кроме того, спорные жилищные отношения, возникающие из договоров, подпадают под общий трехлетний срок исковой давности, согласно статье 196 ГК РФ.
Это свободный доступ и использование жилого пространства с использованием всех удобств и систем, необходимых для комфортной жизни. Для этого требуются определенные документы:
Ордер;
Договор (например, договор купли-продажи, дарения, мены, социального найма, найма);
Заявление от лица, предоставляющего жилое помещение другому лицу для регистрации по месту жительства или пребывания в органы регистрационного учета;
Иные документы, подтверждающие право на вселение в жилое помещение, такие как свидетельство о праве на наследство, решение общего собрания членов жилищно-строительного или жилищного кооператива, справка о выплате пая в жилищном или жилищно-строительном кооперативе, решение суда.
Право на вселение имеет наниматель жилого помещения (п. 1 ч. 1 ст. 67, ст. 70 ЖК РФ), члены его семьи (ст. 69 ЖК РФ) и собственник помещения. Согласно Гражданскому кодексу РФ, с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно проживающих с ним, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем (п. 1 ст. 679).
В случае создания препятствий в пользовании жилым помещением указанными гражданами (например, ограничение доступа или создание условий, препятствующих проживанию), они имеют право обратиться в суд с иском об устранении данных препятствий.
Иск об устранении препятствий в пользовании жилым помещением рассматривает районный суд по месту нахождения жилого помещения. Решение суда вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование. При необходимости принудительного исполнения решения суда, потребуется исполнительный лист, который выдается после вступления решения суда в законную силу.
Ордер;
Договор (например, договор купли-продажи, дарения, мены, социального найма, найма);
Заявление от лица, предоставляющего жилое помещение другому лицу для регистрации по месту жительства или пребывания в органы регистрационного учета;
Иные документы, подтверждающие право на вселение в жилое помещение, такие как свидетельство о праве на наследство, решение общего собрания членов жилищно-строительного или жилищного кооператива, справка о выплате пая в жилищном или жилищно-строительном кооперативе, решение суда.
Право на вселение имеет наниматель жилого помещения (п. 1 ч. 1 ст. 67, ст. 70 ЖК РФ), члены его семьи (ст. 69 ЖК РФ) и собственник помещения. Согласно Гражданскому кодексу РФ, с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно проживающих с ним, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем (п. 1 ст. 679).
В случае создания препятствий в пользовании жилым помещением указанными гражданами (например, ограничение доступа или создание условий, препятствующих проживанию), они имеют право обратиться в суд с иском об устранении данных препятствий.
Иск об устранении препятствий в пользовании жилым помещением рассматривает районный суд по месту нахождения жилого помещения. Решение суда вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование. При необходимости принудительного исполнения решения суда, потребуется исполнительный лист, который выдается после вступления решения суда в законную силу.
Совместное владение недвижимым имуществом несколькими лицами означает, что каждый из них обладает долей в праве собственности. По сути, это распределение права собственности на всё имущество, а не на его часть. Например, человек может владеть 50% долей в праве собственности на квартиру, но не на половину квартиры.
Согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ, при реализации доли в праве общей собственности другим лицам, остальные собственники имеют преимущественное право на ее покупку по той же цене и при тех же условиях. Однако данное правило не распространяется на сделки, осуществляемые путем публичных торгов или на продажу доли в праве собственности на земельные участки с уже имеющимися на них строениями.
Продавец обязан уведомить письменно остальных участников с указанием цены и прочих условий продажи (п. 2 ст. 250 ГК РФ). Если они не купят эту долю в установленные сроки, продавец имеет право продать ее кому угодно. Если все откажутся от покупки, доля может быть продана постороннему лицу. Но нужно учитывать, что иногда закон предусматривает специальные правила уведомления сособственников.
Важно сохранить доказательства уведомления и отказа, так как любой из сособственников в течение трех месяцев может потребовать перевода прав на себя, если доля была продана без уведомления (п. 3 ст. 250 ГК РФ). Для защиты от таких требований доказательства уведомления могут быть полезны при совершении сделки и ее регистрации.
Обычно сделки с долями в недвижимости заключаются по договору купли-продажи, который должен быть подписан сторонами и заверен нотариально. Незаверенный нотариально договор считается недействительным, за исключением ситуаций, когда одна из сторон выполнила условия соглашения, но другая сторона отказывается от его нотариального удостоверения. Исключениями являются, например, сделки по отчуждению всех долей в одной сделке или отчуждение доли в земельном участке сельскохозяйственного назначения. Также, сделки на торгах в рамках дела о банкротстве подчиняются особым требованиям.
При продаже доли в нежилом помещении уведомьте сособственников и дождитесь их ответа (п. п. 1, 2 ст. 250 ГК РФ). Если планируете продать ее сособственнику недвижимости, уведомлять других не обязательно.
Если преимущественное право покупки было нарушено, сособственник имеет три месяца для требования перевода прав на себя (п. 3 ст. 250 ГК РФ). Суд может восстановить этот срок по уважительным причинам. Судебный акт об удовлетворении такого иска становится основанием для изменения в реестре прав.
Важно помнить, что при нарушении права преимущественной покупки, суд не может признать сделку недействительной, так как закон предусматривает другие последствия.
Согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ, при реализации доли в праве общей собственности другим лицам, остальные собственники имеют преимущественное право на ее покупку по той же цене и при тех же условиях. Однако данное правило не распространяется на сделки, осуществляемые путем публичных торгов или на продажу доли в праве собственности на земельные участки с уже имеющимися на них строениями.
Продавец обязан уведомить письменно остальных участников с указанием цены и прочих условий продажи (п. 2 ст. 250 ГК РФ). Если они не купят эту долю в установленные сроки, продавец имеет право продать ее кому угодно. Если все откажутся от покупки, доля может быть продана постороннему лицу. Но нужно учитывать, что иногда закон предусматривает специальные правила уведомления сособственников.
Важно сохранить доказательства уведомления и отказа, так как любой из сособственников в течение трех месяцев может потребовать перевода прав на себя, если доля была продана без уведомления (п. 3 ст. 250 ГК РФ). Для защиты от таких требований доказательства уведомления могут быть полезны при совершении сделки и ее регистрации.
Обычно сделки с долями в недвижимости заключаются по договору купли-продажи, который должен быть подписан сторонами и заверен нотариально. Незаверенный нотариально договор считается недействительным, за исключением ситуаций, когда одна из сторон выполнила условия соглашения, но другая сторона отказывается от его нотариального удостоверения. Исключениями являются, например, сделки по отчуждению всех долей в одной сделке или отчуждение доли в земельном участке сельскохозяйственного назначения. Также, сделки на торгах в рамках дела о банкротстве подчиняются особым требованиям.
При продаже доли в нежилом помещении уведомьте сособственников и дождитесь их ответа (п. п. 1, 2 ст. 250 ГК РФ). Если планируете продать ее сособственнику недвижимости, уведомлять других не обязательно.
Если преимущественное право покупки было нарушено, сособственник имеет три месяца для требования перевода прав на себя (п. 3 ст. 250 ГК РФ). Суд может восстановить этот срок по уважительным причинам. Судебный акт об удовлетворении такого иска становится основанием для изменения в реестре прав.
Важно помнить, что при нарушении права преимущественной покупки, суд не может признать сделку недействительной, так как закон предусматривает другие последствия.
Когда речь идет о передаче объекта долевого строительства участнику договора, заключенного не для предпринимательской деятельности, применяются положения Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Договор участия в долевом строительстве может быть расторгнут как во внесудебном порядке, так и через суд.
Внесудебное расторжение может произойти при следующих обстоятельствах:
Судебное расторжение предусмотрено в случаях:
Участник долевого строительства может обратиться в суд, если:
Если гражданин-участник долевого строительства односторонне расторг договор через суд, застройщик обязан вернуть уплаченные денежные средства и выплатить проценты в двойном размере по ставке рефинансирования Банка России (ч. 2 ст. 9 Закона №214-ФЗ).
Если в договоре долевого участия в строительстве предусмотрено оплатить цену договора кредитными средствами, застройщик обязан возместить убытки участнику долевого строительства в случае невозврата денежных средств по расторгнутому договору. Это включает в себя проценты, выплаченные по кредиту за период неправомерного удержания средств.
В период с 29 марта 2022 года по 30 июня 2023 года для стабилизации экономики и поддержки бизнеса временно не начисляются:
Застройщик может получить отсрочку до 30 июня 2023 года по уплате штрафных санкций, если требование предъявлено до 29 марта 2022 года.
При банкротстве застройщика дольщики вправе:
Эти меры направлены на защиту интересов участников долевого строительства в случае нарушений со стороны застройщиков, обеспечивая правовую защиту и возврат средств при невыполнении обязательств со стороны застройщика.
Такие предосторожности и меры контроля способствуют защите прав дольщиков и устанавливают четкие правила в случае возникновения проблем в процессе строительства недвижимости.
Договор участия в долевом строительстве может быть расторгнут как во внесудебном порядке, так и через суд.
Внесудебное расторжение может произойти при следующих обстоятельствах:
- Застройщик не передает объект долевого строительства в течение двух месяцев после истечения срока, установленного договором.
- Нарушение застройщиком своих обязательств по устранению недостатков или соразмерной компенсации.
- Существенные нарушения в качестве строительства.
- Требование кредитора о досрочном исполнении застройщиком обязательств по кредитному договору (договору займа) и обращении взыскания на заложенные земельные участки и объекты недвижимости, если денежные средства в счет уплаты по договору долевого участия внесены на счет эскроу.
- Признание застройщика банкротом и открытие процедуры конкурсного производства, если денежные средства в счет уплаты по договору долевого участия внесены на счет эскроу.
- Вступление в силу решения арбитражного суда о ликвидации застройщика, если денежные средства в счет уплаты по договору долевого участия внесены на счет эскроу.
- Другие случаи, определенные законом или договором.
Судебное расторжение предусмотрено в случаях:
- Прекращения или приостановления строительства объекта, если ясно, что объект не будет передан в срок.
- Существенного изменения проектной документации, включая превышение допустимого уровня изменений в общей площади жилого или нежилого помещения, установленного в договоре участия в долевом строительстве, в пределах 5% от изначально указанной площади.
- Изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.
- Другие основания, установленные законом или договором.
- Решение суда возможно после направления требования о расторжении договора в добровольном порядке и получения от застройщика отказа или при отсутствии ответа в течение 30 дней.
Участник долевого строительства может обратиться в суд, если:
- Застройщик не возвращает денежные средства при одностороннем отказе от исполнения договора. В этом случае дольщик может требовать возврата уплаченных денег, начисления процентов за их использование, уплаты штрафа за неисполнение требований, компенсации убытков и морального вреда.
- Застройщик отказывается устранить выявленные недостатки или не устраняет их в срок, предусмотренный договором, а также в случае отказа от соразмерного уменьшения цены или возмещения расходов на устранение недостатков.
Если гражданин-участник долевого строительства односторонне расторг договор через суд, застройщик обязан вернуть уплаченные денежные средства и выплатить проценты в двойном размере по ставке рефинансирования Банка России (ч. 2 ст. 9 Закона №214-ФЗ).
Если в договоре долевого участия в строительстве предусмотрено оплатить цену договора кредитными средствами, застройщик обязан возместить убытки участнику долевого строительства в случае невозврата денежных средств по расторгнутому договору. Это включает в себя проценты, выплаченные по кредиту за период неправомерного удержания средств.
В период с 29 марта 2022 года по 30 июня 2023 года для стабилизации экономики и поддержки бизнеса временно не начисляются:
- неустойка за несвоевременную передачу объекта;
- проценты при расторжении договора;
- штрафы по законодательству о защите прав потребителей.
Застройщик может получить отсрочку до 30 июня 2023 года по уплате штрафных санкций, если требование предъявлено до 29 марта 2022 года.
При банкротстве застройщика дольщики вправе:
- Потребовать денежные выплаты, передачу жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений в рамках дела о банкротстве.
- Обратиться в Фонд развития территорий за выплатой возмещения. Размер возмещения определяется рыночной стоимостью жилых помещений на дату принятия решения Фондом, но не может быть ниже уплаченной цены.
Эти меры направлены на защиту интересов участников долевого строительства в случае нарушений со стороны застройщиков, обеспечивая правовую защиту и возврат средств при невыполнении обязательств со стороны застройщика.
Такие предосторожности и меры контроля способствуют защите прав дольщиков и устанавливают четкие правила в случае возникновения проблем в процессе строительства недвижимости.
При самовольном строительстве возникает множество вопросов, начиная от его определения и легализации, заканчивая последствиями возведения и условиями признания на него прав. Давайте разберемся в основных моментах.
Согласно п.1 ст. 222 ГК РФ, самовольная постройка – это:
Легализация самовольной постройки может осуществляться как в административном, так и в судебном порядке.
В административном порядке легализации вопрос о сохранении самовольной постройки решается через органы местного самоуправления, не прибегая к судебному процессу. Если вы являетесь собственником участка под строением, можно принять меры по административной легализации до завершения строительства. Например, попытаться получить разрешение на строительство или изменить вид разрешенного использования участка. Даже в случае отказа такие действия могут быть учтены судом при рассмотрении иска о признании права собственности на постройку.
Если самовольное строительство уже завершено, его можно легализовать, соответствуя требованиям, установленным органами местного самоуправления, которые имеют право принять решение о легализации.
Процесс приведения постройки в соответствие с
требованиями включает следующие шаги:
Для строительства жилого или садового дома на земельном участке, предназначенном для садоводства, индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства, существуют особенности, установленные законодательством. Важно помнить об определенных нормах и правилах строительства.
До 1 марта 2031 года допускается проведение государственной кадастровой регистрации прав на подобные объекты на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на данный участок (ч. 12 ст. 70 Закона 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Важно отметить, что уведомления о строительстве или его завершении в таких случаях не требуется.
Однако перед началом строительства необходимо ознакомиться с установленными строительными нормами. На одном участке разрешается возведение только одного дома, высотой не более 20 метров, не превышающего площадь 500 квадратных метров. Площадь застройки должна составлять не более 0,25% от общей площади участка.
Важно соблюдать минимальные расстояния от построек до границы соседнего участка, а также между самими постройками, по санитарно-бытовым условиям:
Лица, чьи права были нарушены из-за незаконного строительства, имеют право обращаться в суд, прокуратуру или администрацию населенного пункта для защиты своих интересов и устранения нарушений. Например, они могут обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки за счет лица, возводившего дом, при наличии нарушений прав собственников.
Согласно п.1 ст. 222 ГК РФ, самовольная постройка – это:
- Здание, сооружение или иное строение, созданные на участке без предоставления соответствующих разрешений на использование этого участка.
- Объект, возведенный на земельном участке, где его разрешенное использование не предполагает строительство такого объекта.
- Постройка, созданная без получения необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм.
- Возводят капитальное здание на земельном участке, предназначенном только для временных или легковозводимых конструкций.
- Производят пристройку к многоквартирному дому без согласия всех собственников квартир в доме. Например, "балконы", которые пристраивают к квартирам на первых этажах, занимая часть придомовой земли.
- Лицо, владеющее земельным участком, на котором создана постройка, имеет права, позволяющие строительство данного объекта.
- На момент обращения в суд самовольная постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории или иными документами, регулирующими параметры постройки.
- Сохранение постройки не нарушает права и интересы других лиц, не представляет угрозы жизни и здоровью граждан.
Легализация самовольной постройки может осуществляться как в административном, так и в судебном порядке.
В административном порядке легализации вопрос о сохранении самовольной постройки решается через органы местного самоуправления, не прибегая к судебному процессу. Если вы являетесь собственником участка под строением, можно принять меры по административной легализации до завершения строительства. Например, попытаться получить разрешение на строительство или изменить вид разрешенного использования участка. Даже в случае отказа такие действия могут быть учтены судом при рассмотрении иска о признании права собственности на постройку.
Если самовольное строительство уже завершено, его можно легализовать, соответствуя требованиям, установленным органами местного самоуправления, которые имеют право принять решение о легализации.
Процесс приведения постройки в соответствие с
требованиями включает следующие шаги:
- Представление необходимой документации в орган местного самоуправления.
- Произведение реконструкции объекта в установленные сроки.
- Регистрация права собственности на объект (при соблюдении условий, установленных ст. 222 ГК РФ).
- Объект является самовольной постройкой в соответствии с законодательством.
- Самовольная постройка является объектом недвижимости.
- Права застройщика на земельный участок позволяли строительство данного объекта.
- Постройка соответствует параметрам, установленным законом или документами по землепользованию и застройке.
- Сохранение постройки не нарушает права и интересы других лиц, не представляет угрозы для жизни и здоровья граждан.
- Предпринимались меры к легализации самовольной постройки, включая попытки получить разрешение на строительство или акт ввода объекта в эксплуатацию.
Для строительства жилого или садового дома на земельном участке, предназначенном для садоводства, индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства, существуют особенности, установленные законодательством. Важно помнить об определенных нормах и правилах строительства.
До 1 марта 2031 года допускается проведение государственной кадастровой регистрации прав на подобные объекты на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на данный участок (ч. 12 ст. 70 Закона 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Важно отметить, что уведомления о строительстве или его завершении в таких случаях не требуется.
Однако перед началом строительства необходимо ознакомиться с установленными строительными нормами. На одном участке разрешается возведение только одного дома, высотой не более 20 метров, не превышающего площадь 500 квадратных метров. Площадь застройки должна составлять не более 0,25% от общей площади участка.
Важно соблюдать минимальные расстояния от построек до границы соседнего участка, а также между самими постройками, по санитарно-бытовым условиям:
- От жилого строения (или дома) должно быть не менее 3 метров.
- От постройки для вольера, содержания мелкого скота и птицы – не менее 4 метров.
- От других построек – не менее 1 метра.
- От стволов высокорослых деревьев – не менее 3 метров.
- От стволов среднерослых деревьев – не менее 2 метров.
- От кустарника – не менее 1 метра.
- А также минимальные расстояния между постройками на участке:
- От жилого строения или жилого дома до душа, бани (сауны), уборной должно быть не менее 10 метров.
- От колодца до уборной и компостного устройства также должно быть не менее 10 метров.
- От жилого строения или жилого дома до душа, бани (сауны) – в пределах 5-8 метров.
- От жилого строения или жилого дома до хозпостройки должно быть в диапазоне 15-25 метров.
Лица, чьи права были нарушены из-за незаконного строительства, имеют право обращаться в суд, прокуратуру или администрацию населенного пункта для защиты своих интересов и устранения нарушений. Например, они могут обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки за счет лица, возводившего дом, при наличии нарушений прав собственников.